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O que são Fundos Imobiliários e porque investir neles?

Fundos de investimento imobiliário (ou FII) são uma forma de investir no mercado imobiliário sem ter que comprar imóveis. Um gestor é responsável por aplicar o dinheiro do fundo nas melhores oportunidades imobiliárias para seus cotistas.

Por que existem fundos imobiliários?

Vamos supor que você tenha vontade de comprar um apartamento e depois alugar para fazer dinheiro todo mês. Essa é uma boa oportunidade de fazer dinheiro, mas tem 2 grandes problemas:

  • Comprar um apartamento é caro
  • Decidir qual apartamento comprar exige conhecimento e estudo do mercado

Os FIIs são uma maneira de investir nos melhores imóveis e receber dinheiro mensalmente sem os dois problemas acima.

Como um fundo conta um patrimônio líquido considerável, o gestor consegue investir em ativos maiores. Ao invés de comprar um apartamento para alugar, o fundo compra ativos como shoppings, galpões industriais, prédios comerciais, dentre outros.
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Como eu ganho dinheiro com FII?

Os inquilinos dos imóveis da carteira do fundo pagam aluguel. Esse aluguel é repassado para os cotistas e recebe o nome de proventos ou rendimentos.
O investidor pessoa física que possui menos de 10% das cotas do FII tem isenção de imposto nesses rendimentos.

Os fundos imobiliários são obrigados a repassar 95% do lucro semestral na forma de dividendos, o que faz com que os rendimentos mensais sejam significativos. Os FIIs pagam muito mais dividendo do que ações, por exemplo.

Além dos dividendos, o cotista de um FII também faz dinheiro quando as cotas se valorizam e com os dividendos pagos. Como um fundo imobiliário investe em imóveis, as cotas se valorizam quando os imóveis da carteira do fundo se valorizam.

FII é renda fixa ou renda variável?

Essa é uma dúvida bastante comum. Como um fundo imobiliário investe em bens imóveis, é comum o investidor pensar nele como um ativo de renda fixa. A verdade é que os FIIs são considerados de renda variável.

Diferentemente da renda fixa, a rentabilidade de um fundo imobiliário não é sabida no momento de sua compra. Além disso, o preço da cota e os rendimentos pagos pelo fundo podem variar bastante, dependendo da situação imobiliária no país.

Inclusive, como todo ativo de renda variável, é possível ter prejuízo investindo em fundos imobiliários.

O Fundo imobiliário é um fundo normal?

Na verdade, não. Os fundos imobiliários são os chamados fundos fechados. Diferentemente dos fundos de investimento tradicionais, os FIIs são negociados na B3 (antiga BM&FBOVESPA). Por esse motivo, do ponto de vista do investidor, os FIIs se parecem mais com ações do que com fundos de investimento tradicionais.

Tipos de FII

Existem quatro diferentes tipos de fundos imobiliários.

  • Fundos de tijolo
  • Fundos de papel (ou de recebíveis)
  • Fundos de desenvolvimento
  • Fundos de fundos

Fundos de Tijolo

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O principal objetivo do gestor nesse caso é gerar uma renda mensal através de aluguéis de imóveis.
Exemplos: SHPH11, FAED11, ABCP11

Quando vale a pena?

Se o seu objetivo é ter uma renda passiva todo mês, essa é uma ótima oportunidade devido aos rendimentos pagos.

Fundos de Papel (ou de recebíveis)

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Nos fundos de papel, o gestor investe em ativos de renda fixa especificamente do mercado imobiliário, como LCIs e CRIs.
Como eles investem em renda fixa e tem de distribuir 95% do seu lucro na forma de rendimentos, sua cota não costuma variar muito de preço.
Exemplos: IRDM11, UBSR11, HGCR11

Quando vale a pena?

Quando o investidor pequeno quer investir em CRIs. Como os CRIs costumam ser negociados com investidores qualificados, os fundos de papel são uma boa forma de investir indiretamente em CRIs com um aporte pequeno.

Fundos de Desenvolvimento

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A estratégia para esses fundos é de investir em projetos imobiliários para vender ou alugar no futuro. A diferença dele para o de tijolo é que o fundo de tijolo costuma comprar imóveis já construídos.
Exemplos: MFII11, RBDS11, MXRF11

Quando vale a pena?

São fundos mais complicados e com maior risco envolvido e que podem demorar até pagar rendimentos. Por isso são uma boa ideia quando o objetivo é ganhar dinheiro no longo prazo.

Fundos de Fundos

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Também conhecido como Fund of Funds, ou FOF. Aqui, o gestor aloca o dinheiro dos cotistas nos melhores fundos imobiliários. Sim, é um fundo que investe em outros fundos.
Exemplos: CXRI11, BCFF11, BPFF11

Quando vale a pena?

Quando se quer diversificar uma carteira de FIIs, sem gastar muito tempo estudando todos os fundos possíveis.

Por que investir em fundos imobiliários?

Os FIIs, como qualquer outro tipo de investimento tem os seus prós e contras. Há momentos em que faz sentido investir neles e momentos que não. Por isso, separamos as vantagens e desvantagens desses ativos.

Vantagens

Aporte pequeno

Os fundos imobiliários possibilitam investir em imóveis sem a necessidade de um grande capital inicial. O menor valor para investir num FII é o valor de uma cota, que pode ser menor do que R$ 100.

Gestor profissional

Outra vantagem é que quem escolhe os imóveis para investir é um gestor profissional. Por isso, investir em FII costuma ser uma ótima forma de se expor aos melhores imóveis sem precisar ficar estudando ativamente o mercado imobiliário.

Benefício fiscal

Diferentemente dos alugueis pagos por inquilinos, os rendimentos de fundos imobiliários são isentos do imposto de renda. Para se ter uma ideia do IR em aluguéis, a alíquota é de 7,5% a partir de R$ 1.903,99. Chegando a 27,5% para aluguéis maiores que R$4.664,68.

Renda passiva

Um dos grandes atrativos é o fato de receber rendimentos mensais referentes ao aluguel. Com isso, os FIIs são um investimento que garantem dinheiro na conta do investidor todo mês e não só no momento da venda/resgate.

Desvantagens

Baixa liquidez

Apesar de se assemelhar muito com uma ação, os FIIS não costumam ter a mesma liquidez das ações. Por isso, nem sempre é possível vender os papéis no momento desejado.

Vacância

Em momentos em que o mercado imobiliário está em baixa, os prédios comerciais começam a vazios. E isso tem forte impacto nos rendimentos do fundo imobiliário.
Esse comportamento pode ser observado na crise de 2015.

Como eu invisto num FII?

Se você ainda não tem conta em uma corretora, é preciso que você abra uma. Se precisar de ajuda para escolher a melhor corretora para você, dá uma lida nesse post que eu fiz com esse objetivo.

Como eu falei antes, o fundo imobiliário se parece com uma ação. Ele também tem um código de negociação (também chamado de ticker), é negociado em bolsa e paga dividendos. Uma diferença importante é que você não precisa comprar as cotas dos FIIs em lotes de 100, como nas ações.

Para investir num FII, basta entrar no homebroker da sua corretora, procurar o fundo pelo seu ticker e escolher quantas cotas você quer.

Como é a tributação?

As ações são tributadas em 15% quando existem movimentações que totalizem mais de R$20.000 num único mês e houve lucro. Com os FIIs é diferente. Sempre que há uma venda, ela é tributada em 20% (mais do que as ações).

Como esse imposto não é retido na fonte, sempre que você vender cotas de um fundo imobiliário e tiver ganho de capital, é necessário emitir um DARF.

#PraPreguiçosoLer

1 - Fundo imobiliário é:

Uma forma de investir em imóveis sem ter que adquirir um. Com isso, FIIs são mais acessíveis e fáceis de investir.

2 - FIIs são arriscados?

Apesar de ser um investimento em imóvel, FIIs se enquadram como renda variável. Existem 4 tipos de FIIs. O chamado fundo de recebíveis é o menos arriscado dos 4, mas ainda assim não se compara com renda fixa.

3 - Tem como eu perder dinheiro com FII?

Sim. Um fundo tem um portfólio de imóveis. Ele faz dinheiro com o aluguel pago pelos inquilinos ou na venda desse imóvel.

Se a vacância subir muito nos imóveis de um fundo, ele passa a ter prejuízo e o investidor perde dinheiro.

4 - Tem como eu ganhar MUITO dinheiro com FII?

Sim. Existem duas formas de ganhar dinheiro com FIIs:

  • Rendimentos
  • Valorização da cota

O fundo AEFI11 valorizou 12% de 2017 para 2018, além de pagar R$14,78 de proventos por cota. Se você somar a valorização com os proventos, em 1 ano houve uma valorização de 23,5%

5 - Posso vender quando quiser?

Sim. Como os fiis são negociados no ambiente da B3, ele funciona como uma ação.
Maaaaas um fator para se levar em conta é que FIIs têm menos liquidez que ações. Então é possível que você não consiga vender um fundo pouco líquido no momento que você colocar a sua ordem de venda.

6 - FII paga imposto?

Os dividendos são isentos de imposto para pessoas físicas com menos de 10% das cotas do fundo.

Por outro lado, quando se vende um FII com lucro, é necessário pagar imposto de 20% sobre o ganho de capital. Para isso, o investidor precisa emitir um DARF.

Espero que você tenha conseguido entender como funcionam os Fundos imobiliários. Qualquer dúvida, é só deixar um comentário.

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